[정책 제안] ‘전월세 인상률 상한제’

 

 

 

주: 각주 및 첨부 자료 3개는 모두 첨부한 파일에 있음. '전월세 인상률 상한제'는 '주거권 보호'라는 희년 주택법의 정신에 부합하는 제도임

 

 

 

1. 전월세 인상률 상한: 2년간 최고 10%

 

 

1) 안철수 후보가 책에서 밝힌 ‘전세보증금 상한제’가 ‘전월세 인상률 상한제’로 발전해야 함

 

 

<전월세 세입자 포럼>은 안철수 후보에게, 무주택 서민의 주거권을 보호하기 위해, 주택 전월세 인상률 상한을 2년 동안 최고 10%로 하는 ‘전월세 인상률 상한제’를 대선 공약으로 삼을 것을 제안한다. ‘전월세 인상률 상한제’는 안철수 후보가 자신의 책 『안철수의 생각』에서 밝힌 ‘전세보증금 상한제’를 발전시킨 정책이다.

‘전세보증금 상한제’는 전세보증금의 인상률을 제한하는 제도인데, 이 제도에 맞서 집주인들이 전세를 월세로 전환시킬 수 있는 문제가 있고, 무엇보다도 월세의 인상률 제한이 누락되는 큰 문제가 있다. 그러므로 더 온전한 제도는, 전세에서 전환되는 월세에 대해서도 그 월세를 다시 전세보증금으로 환산하여 그 인상률을 제한함으로써, 집주인들에 의한 ‘전세보증금 상한제’ 회피 목적의 '전세의 월세 전환'을 방지하여, 전세보증금 인상률을 실질적으로 제한할 뿐만 아니라, 기존 월세에 대해서도 그 인상률을 제한하는 제도이다. 이 제도를 '전월세 인상률 상한제'라고 한다.

지난 10월 25일에 안철수 진심 캠프가 발표한 “주거 약자와 상가 임차인을 보호하기 위한 정책”에 포함된 정책들은 모두 좋은 정책들이다. 특히 "임차인에게 1회에 한해 자동 계약 갱신권을 보장하여 최소 4년 동안은 임차인이 주거불안에서 벗어나도록 함"을 포함한 주택임대차보호법 개정은 무주택 서민을 위해 절실히 필요한 정책이다.

그러나 안철수 후보가 자신의 책 『안철수의 생각』에서 밝힌 ‘전세보증금 상한제’가 ‘전월세 인상률 상한제’로 발전하지 못하고, 아예 누락된 것은 큰 잘못으로서 원래의 개혁 입장에서 후퇴한 것이다. 그 이유는 어쩌면 집주인들의 표가 깎일 것을 감안했기 때문일 수 있다. 만약 그렇다면 안철수 후보는 개혁을 할 자격이 없고, 서민의 아픔을 말할 자격도 없는 것이다.

현재 (정부 재정의 한계와 의지의 결여 때문에) 공급이 너무 적은 공공임대주택 등에서 살 수 없는 대다수 무주택 서민에게 가장 필요한 것 두 가지는, 1) 세든 집에 장기간 안정적으로 거주하는 것과, 2) 전월세가 폭등하지 않는 것이다.

그러므로 무주택 서민의 입장에서 이 “주거 약자와 상가 임차인을 보호하기 위한 정책”은 (비록 4년으로 짧기는 하지만) 전자는 담았고, 후자는 버린 반쪽 정책이라고 할 수 있는 것이다. 전체적으로 무주택 서민들이 볼 때, 좋은 정책들이라고 생각은 하겠지만, ‘전월세 인상률 상한제’가 없기 때문에, 무주택 서민들을 환호하게 만드는 정책은 되지 못할 것이다. 선거 캠페인에서 무주택 서민의 표를 이 정책들로는 강력하게 흡수할 수 없을 것이다.

안철수 후보가 '전월세 인상률 상한제'를 정책으로 발표할 경우, 선거공학적으로 감소될 집주인들의 표와 증가될 무주택 서민의 표를 비교하는 것은 쉽지 않지만, 왜 이 제도를 시행해야 하는지에 대해, 안철수 캠프의 이름처럼 '진심'을 담아 국민에게 호소하면, 집 한 채 갖고 자기 집에서 살고 있는 집주인들은 물론이고, 자기 집(들)을 전월세로 임대한 집주인들 가운데서도 지지할 사람들이 생길 것이며, 결과적으로 득표에서 플러스 효과를 크게 거두게 될 수 있다. 개혁자들에게는 개혁의 난관을 정공법으로 돌파하고자 하는 이런 적극적 사고가 필요하다.

특히 새누리당이 선진당과 합당하면서 충청권을 공략하고 있는 데 비해, 야권은 세대별 대선 투표율 시뮬레이션 결과, 젊은 세대의 낮은 투표율 때문에 안철수 후보와 문재인 후보가 단일화를 해도 박근혜 후보에게 진다는 말이 언론에 보도되고 있다. ‘전월세 인상률 상한제’와 같은 확실한 개혁정책을 추가하여, 무주택 서민의 다수를 차지하는 20-30대를 결집시켜 투표율을 끌어 올리는 것은, 새누리당의 재집권을 막기 위해 반드시 필요한 것이다. 안철수 후보와 문재인 후보의 지금 같이 확실하지 못한 개혁 정책으로는 20-30대를 결집시키기 어렵고, 그렇게 되면 패배할 가능성이 높다.

 

 

2) 한국의 주거 정책은 네덜란드보다는 독일을 모델로 해야 함

 

 

한국의 무주택 서민을 위한 주거 정책은 공공임대주택이 34%에 달하는 네덜란드보다는, 민간임대주택이 많은 독일을 모델로 하는 것이 바람직하다. 그 가장 큰 이유는, 한국이 네덜란드처럼 공공임대주택의 비중을 대폭 확대하기 위해서는 막대한 재원이 필요한데, 그 재원을 마련하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 이에 비해 독일은 한국처럼 공공임대주택의 비중이 적고 민간임대주택의 비중은 한국보다 오히려 더 많으면서도, 민간임대주택에 사는 세입자의 주거권을 효과적으로 잘 보호하고 있기 때문이다.

“독일은 우리나라처럼 셋방에 사는 국민이 많은 나라입니다. 그런데 셋방에 사는 국민들을 위한 제도가 잘 갖춰진 것으로 유명해서 배울 게 많은 나라입니다.”

독일의 ‘자기 집에 사는 가구’의 비율은 전체 가구의 45%(한국은 56%)이고, ‘셋방에 사는 가구’의 비율은 55%(한국은 41%)이다. 그리고 독일의 ‘공공 임대 주택에 사는 가구’의 비율은 6%(한국은 5%)이고, ‘민간 임대 주택에 사는 가구’의 비율은 49%(한국은 36%)이다.

“이처럼 독일은 한국보다도 오히려 셋방에 사는 국민이 훨씬 많은 나라라고 할 수 있습니다. 그런데 독일은 셋방에 살더라도 한국처럼 자주 이사를 해야 한다거나, 집주인이 임대료를 마음대로 올려달라고 해서 스트레스를 받는 일이 별로 없습니다.”

“실제로 독일에서 셋방 사는 가구는 평균 13년간 같은 집에 살고 있고, 4분의 1은 20년 넘게 살고 있습니다.

한국의 경우 셋방 사는 가구 중 80%가 5년에 한 번씩 이삿짐을 싸고 있고, 이 가운데 52%는 2년에 한 번씩 이사를 합니다.“

“독일 임대차법의 개정 과정에서 가장 많은 논란을 불러일으킨 사안 중에 하나가 차임의 인상한계를 정하는 문제였다. 차임의 인상범위를 제한하는 이유는 차임이 갑작스럽게 큰 폭으로 인상되어 임차인에게 커다란 부담을 주는 것을 방지하기 위해서이다. 비록 독일민법 제558조 제1항에서 차임의 인상을 지역의 유사차임까지만 인상할 수 있도록 규정하고 있지만 그러한 유사차임이 주택시장의 갑작스런 변화에 의하여 큰 폭으로 상승할 경우, 임대인이 그 유사차임까지 차임인상을 요구하게 되면, 역시 임차인에게는 큰 부담이 아닐 수 없다. 이 때문에 임차인의 보호를 목적으로 과거 차임인상의 규제에 관한 법률은 제2조 제1항 제3호에서 차임의 인상폭을 30%로 제한하고 있었다. 그러나 개정법은 이러한 인상한계를 민법 제558조 제3항으로 옮기면서 현재 20%로 낮추었다. 인상한계의 산정은 인상의 요구가 있기 전 3년간 매번 지불했던 차임을 기초로 이루어지며, 임대인은 차임을 3년 동안 20%이상 초과하여 인상할 수 없다 (여기서 공과부담(관리비)의 증가내지는 임대목적물의 개량으로 인한 차임인상분은 고려되지 않는다). 예를 들어 임차인이 수년 동안 평당 25,000원의 차임을 지불하고 있었고, 그 지역의 유사차임이 33,000원이라고 하면, 여기서 임대인은 25,000원의 20%, 즉 평당 최고 5,000원까지만 인상할 수 있다. 결과적으로 인상된 평당 차임 30,000원(25,000+5,000)이 그 지역의 유사차임(33,000원)에 이르지 못하더라도 임대인은 인상한계로 인하여 평당 5000원 이상 인상할 수 없다. 개정법이 인상한계를 30%에서 20%로 낮추게 된 이유는 1993년부터 1996년까지의 경험연구에 근거한 것으로 그 결과에 따르면 차임의 인상한계를 20%로 낮추더라도 이에 따라 인상된 차임이 그 지역의 유사차임에 이르지 못하여(위의 예에서처럼) 그 지역에 유사차임까지의 인상여지를 위축시키는 사례가 매우 드문 것으로 밝혀졌기 때문이다."

“위에서 살펴본바와 같이 독일민법 제558조 제3항에 의하면 차임은 3년 동안 20%를 초과하여 인상할 수 없다. 이러한 규정은 실질적으로 다음과 같은 효과를 나타나게 된다, 즉 임대인이 차임을 한번에 20%까지 인상하게 되면 그는 3년을 기다려야만 차임을 다시 인상할 수 있게 되며, 처음부터 일부만을 인상한 경우에는 나머지 비율을 3년에 걸쳐 인상할 수밖에 없다. 예를 들어 임차인이 3년 넘게 평당 10,000원의 차임을 2002년 4월까지 지불하였고, 동년 5월에 그 차임이 평당 1000원(10%) 인상되어 11,000원을 지불하고 있는 경우, 임대인은 앞으로 3년동안 (2005년 4월 까지) 평당 1000원(나머지 인상범위 10%)을 초과하여 차임을 인상할 수 없다.“

“독일의 경우 계약 기간을 몇 년 이상으로 하라는 법적 규정이 없음에도, 집주인이 월세를 마음대로 올릴 수 없게 함으로써 같은 집에서 10년, 20년씩 내 집처럼 살 수 있는 것입니다.

물론 너무 가난한 사람은 월세를 꼬박꼬박 내는 일도 어렵습니다. 이런 사람들을 위해서 정부에서 월세 보조금을 지급합니다. 셋방에 사는 가구 열 가구 중 한 가구 꼴로 정부로부터 월세 보조금을 받고 있습니다.“

독일의 임대차계약법(2001년 개정)에 의하면, 주택 임차료 인상률 상한은 3년 동안 최고 20%이다(독일 민법 제558조 제3항). 한국은 지금까지 주택 전월세가 너무 많이 폭등해 왔기 때문에, 주택 전월세 인상률 상한을 2년 동안 최고 10%로 입법하는 것은, 집주인들에게도 관대한 것이다. 동시에 이것은 세입자인 무주택 서민을 위해, 2년 계약 기간 종료를 앞두고 하루아침에 집주인이 마음대로 전월세를 10%를 초과하여 20%, 50%, 심지어는 100% 이상까지 올려 온 살인적인 폐단을 방지할 수 있게 해 줄 것이다.

 

 

2. 전월세금 폭등에 따른 무주택 서민의 고통

 

 

올해 대선이 끝나고 새 대통령이 취임하자마자 2013년 봄 이사철에, 최근의 집값 하락 추세에 따라 집을 사지 않고 전세로 임차하려는 사람들이 늘어나는 ‘전세 수요의 증가’, 그리고 은행 예금 이자율이 낮음으로써 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 늘어나는 등 ‘전세 공급의 감소’에 의해, 또 다시 전세대란이 일어나 전세금이 폭등하고, 덩달아 월세금도 상승할 가능성이 매우 높다. 지난 1990년부터 2011년까지 전월세 폭등에 의한 무주택 서민의 고통을 단속적으로 기술한 다음의 사례들은, 왜 ‘전월세 인상률 상한제’를 실시해야 하는지 그 긴급성과 절박성을 잘 보여 준다.

 

 

1) 1990년: 전월세금 폭등으로 자살에 이르게 된 무주택 서민의 고통

 

 

지금까지 고위공직자들을 비롯한 부유층이 부동산 투기를 통해 재산을 늘려갈 때, 무주택 서민들은 부동산 투기로 인한 집값과 전월세금의 폭등으로 큰 고통을 당해왔다. 부동산투기 광풍이 전국적으로 몰아친 1980년대 말, 그 광풍은 집값과 전월세금의 폭등으로 이어져, 결국 1990년 봄 이사철에는, 폭등한 전월세금을 감당할 수 없어 당장 길거리에 나앉게 된 세입자 17명이 그 귀중한 생명을 스스로 끊었다. 이처럼 부동산 투기는 가난한 사람들의 생명까지도 죽음으로 내모는 ‘살인적인 경제범죄’ 행위인 것이다.

이 당시 자살한 사람들 중에는 아내와 두 자녀와 함께 동반 자살한 A씨의 가정도 있었다. A씨는 유서에서 “매년 오르는 집세도 충당할 수 없는 서민의 비애”를 절규하고 있다. 그리고 “집을 비워달라는 얘기를 들은 후부터 고민에 빠져 하루도 마음 편할 날이 없었다.”고 그 정신적 고통이 얼마나 심했는지를 토로하고 있다.

A씨는 “정치하는 자들, 특히 경제담당자들이 탁상공론으로 실시하는 경제정책마다 빗나가고 실패하는 우를 범하여 가난한 서민들의 목을 더 이상 조르지 않도록 그들에게 능력과 지혜를 주시어서 없는 자들의 절망과 좌절이 더는 계속되지 않도록 하여 주시옵소서”라고 간절히 기도하고 있다. 안철수 후보가 무주택 서민의 대통령이 되기 위해 출마한 것이 정녕 맞다면, 안 후보는 이 유서의 절규와 기도에 대해 자신의 대선 캠프 이름처럼 ‘진심’을 담아 응답해야 한다.

 

 

“1990년 4월 10일 가족과 함께 목숨을 끊은 A씨의 유서

주님께선 현숙한 처녀를 어머님 눈에 뜨이게 하셔서 좋은 아내를 주셨고 귀여운 남매까지 선물로 주시는 축복을 허락하셨다.······

그러나 한 가지, 다만 한 가지 - 아버님께도 나에게도 물질의 축복 - 남들처럼 돈 잘 버는 재주만은 주시지 않으셨다.

아버지 때부터 시작되어 오고 있는 가난이 나에게 물려졌고 기적이 없는 한 자식들에게도 물려지게 될 것이다. 빈익빈 부익부의 악순환이 끝날 조짐은 없다. 폭등하는 부동산 가격에 내 집 마련의 꿈은 고사하고 매년 오르는 집세도 충당할 수 없는 서민의 비애를 자식들에게는 느끼게 하고 싶지 않다.······

집을 비워달라는 얘기를 들은 후부터 고민에 빠져 하루도 마음 편할 날이 없었다.······

성가대에서 찬양을 하는 아내의 모습이 얼마나 성스럽고 아름다운지 모른다.······

남들처럼 물질이 넉넉하여 가엾은 부모님을 내가 모시고 살며···온 가족이 교회에 봉사하며 하나님의 뜻대로 살 수 있다면 얼마나 좋을 것인가!······

하나님 아버지!······

정치하는 자들, 특히 경제담당자들이 탁상공론으로 실시하는 경제정책마다 빗나가고 실패하는 우를 범하여 가난한 서민들의 목을 더 이상 조르지 않도록 그들에게 능력과 지혜를 주시어서 없는 자들의 절망과 좌절이 더는 계속되지 않도록 하여 주시옵소서.······

주택문제로 고민하는 가난한 성도들의 기도를 들어주셔서 그들이 희망을 갖고 살 수 있도록 하여 주시옵소서.······

사랑하는 아우 00에게

이 어리석고 못난 형을 용서하기 바란다.

40평생을 살도록 부모님께 불효만 끼치고 부모님보다 먼저 세상을 등지는 대죄를 짓는 이 가슴도 참담하다.······

전세금 마련을 위해 추진했던 일들이 모두 제대로 안 되어 이젠 방법이 없다.······

남은 것은 월세보증금 50만원···뿐이다.”

 

 

2) 2002년: 전월세금 폭등으로 부업을 하도록 내몰린 무주택 서민의 고통

 

 

무주택 서민의 고통과 비애는 1990년으로 끝난 것이 아니었다. 수도권의 전월세금이 폭등했던 지난 2002년 1월, 한 신문에는 오른 전세금을 마련하기 위해 한 할아버지가 추운겨울에 아픈 허리를 두드리며 리어카를 끌면서 폐지와 고물을 모아야만 했고, 또 오른 전월세금을 마련하기 위해 가정주부들이 산모 도우미나 파출부로 나서야만 했다는 기사가 실렸다. 이처럼 전월세금 폭등은, 가난한 할아버지를 추운겨울에 리어카를 끌게 만들고, 가정주부를 집밖의 부업으로 내모는 ‘강도 화적의 경제범죄’ 현상인 것이다.

“집 내몰리는 사람들(중)/'파출부로 애써 번 돈 오른 월세로 고스란히 나가'

함박눈이 펑펑 쏟아진 21일 서울 광진구 자양동 시장에서, 남루한 파카 차림의 김영돈(68)씨는 리어카에 폐지와 고물 등을 주워 담으며 연신 허리를 두드렸다. 김씨는 "한겨울 발뻗고 잘 한 평의 공간이라도 마련하기 위해서는 이렇게라도 벌지 않으면 안 된다"고 말했다."4천만원짜리 전셋집에 살고 있는데, 집주인이 갑자기 500만원을 올려달라고 하더군. 3년 전 몸이 아파 일을 그만뒀는데 그런 큰돈이 어디에 있나. 그래서 다시 이렇게 나섰지." 김씨의 하소연이다.

전세금 폭등에 서민들의 애환이 깊어지고 있다. 턱없이 오른 전세금을 메우기 위해 주부들이 부업전선으로 내몰리고 있고, 가장들도 가욋일을 하는 등 새로운 풍속도가 나타나고 있다.

서울 중구 약수동에 사는 주부 정아무개(41)씨는 지난해 말부터 산모 도우미일을 하고 있다. 한달 수입은 90만원. 여태껏 돈벌이라고는 해본 적이 없는 정씨는 "회사원인 남편이 극구 말렸지만 오르는 전세금 때문에 어쩔 수 없이 나서게 됐다"고 말했다. 정씨가 사는 15평 단독주택의 전세금은 5500만원에서 최근 7000만원으로 1500만원이나 뛰었다. "한꺼번에 오른 전세금을 목돈으로 마련하기는 힘들고, 부업으로 번 돈으로 월세를 줘 버틸 작정이에요."

서울 노원구 중계4동 부녀회장인 홍삼순(57)씨는 "우리 동 부녀회원 15명 가운데 1명을 빼고는 모두 전세금 때문에 부업을 하고 있다"며 "오른 전세금을 대기 위해 은행에서 융자를 받거나 사채를 쓴 사람들은 부업을 하지 않으면 이자도 감당할 수 없다"고 말했다.

이런 현상은 서울 강북구나 도봉구, 송파구, 구로구, 금천구 등 서민 세입자들이 몰려있는 다른 지역에서도 쉽게 볼 수 있다. 파출부를 전문으로 알선해주는 노원구 상계동 황보인력소개소 오아무개(43) 소장은 "예전에는 파출부 하면 50대가 대부분이었는데, 이번 겨울부터는 30~40대 여성도 많다"며 "아무래도 전.월셋값 폭등이 큰 원인인 것 같다"고 말했다.

전세뿐만 아니라 월세금도 올랐다. 보증금 2천만원에 월세 6만원을 내고 사는 허귀권(43.서울 중랑구 중화동)씨는 요즘 밤잠을 설친다. 한달 전 집주인으로부터 '월세 40만원을 내든지 아니면 방을 비워 달라'는 '최후통첩'을 받았기 때문이다. 장씨는 "집사람이 지난해 말부터 시작한 파출부 일로 벌어오는 50만원이 몽땅 월세로 빼앗기게 생겼다"며 울분을 터뜨렸다.

전세.월세금 폭등은 주부들뿐 아니라 남편들에게 가욋일 부담을 주고 있다. 회사 업무가 없는 저녁시간이나 주말을 이용해 또다른 일을 하는 것이다. 이 때문에 요즘 전국 인력시장에는 '직장인 일용직'들이 늘어나는 새로운 풍속도가 나타나고 있다. 중소기업에 다니며 지난해 말부터 주말이면 인력시장에 나가고 있는 정아무개(33)씨는 "인력시장에 나온 사람들과 얘기해보면 전세금 걱정이 제일 큰 것 같다"고 말했다.

주택산업연구원 김태섭 책임연구원은 "전체 가구의 30%에 이르는 저소득 계층은 현재의 전세금이 매우 고통스러운 형편"이라며 "전세금 때문에 자녀들이 학교를 휴학하는 일도 벌어지는 게 오늘의 현실"이라고 진단했다.

주거복지연대가 지난해 말 서울과 7대 광역시에 살고 있는 성인 1천명을 대상으로 실시한 '주거비 부담' 설문조사 결과를 보면, 20.8%가 '매우 부담스럽다', 38.7%가 '다소 부담스럽다'고 답해 10명 가운데 6명은 주거비 급등에 시달리고 있는 것으로 조사됐다.”

이 기사에서 전월세 인상률은, 리어카를 끌면서 폐지와 고물을 모으는 할아버지의 경우에는 전세 4,000만원에서 500만원이 올라 12.5%이고, 산모 도우미를 하는 아주머니의 경우에는 5500만원에서 1500만원이 올라 27.3%이다. 그리고 보증금 2,000만원에 월세 6만원을 내다가 집주인으로부터 월세 40만원을 내라는 말을 들은 분의 경우에는, 월세만 따지면 인상률은 666.7%(=40÷6)이고, 보증금을 월세로 환산하여, 예컨대 보증금 2,000만원을 월세 10만원으로 환산하면 312.5%(=50÷16)이고, 보증금 2,000만원을 월세 20만원으로 환산하면 230.8%(=60÷26)이다.

 

 

3) 2011년: 전세금 폭등으로 서울에서 교외로 이사한 무주택 서민의 고통

 

 

성실한 시민이자 무주택 서민인 B씨는 서울 홍제동에서 2004년에 전세 4,000만원으로 살았는데, 집주인이 2006년에 전세 5,000만원으로 올렸고, 2008년에 다시 6,000만원으로 올렸다. 그리고 2011년에 2012년의 재계약을 앞두고 집주인이 다시 올리겠다고 하자, 더 이상 감당할 수 없어서 고민을 하다가, 경기도 북방의 파주에 있는 공공임대아파트에 자리가 있어서, 2011년에 바로 이사했다. 이사할 즈음에 집주인이 공인중개사 사무실에 내놓은 전세 가격은 9,000만원이었다.

B씨가 거주한 서울 홍제동 집의 전세는 가파르게 폭등해 왔다. 2004년에 전세 4,000만원에서 2006년에 1,000만원 인상되어, 2년 동안 25%가 올랐다. 그리고 2006년에 전세 5,000만원에서 2008년에 1,000만원 인상되어, 2년 동안 20%가 올랐다. 이어서 2008년에 전세 6,000만원에서 2011년에 3,000만원 인상되어, 3년 동안 50%가 올랐다. B씨가 서울 홍제동 집에 거주한 전 기간으로 보면, 2004년부터 2011년까지 7년 동안 전세 4,000만원에서 전세 9,000만원으로 폭등하여, 7년 동안 전세인상률은 125%에 달한다.

이 기간 동안 홍제동에 지하철역이 새로 생긴 것도 아니고, 혁신학교나 명문 고등학교가 새로 생긴 것도 아니고, 집 자체가 개량된 것도 아니고, 한 마디로 집의 사용가치를 상승시킬 수 있는 어떤 요인도 없었다. 그럼에도 불구하고 집주인은 그렇게 자의적이고 일방적으로 전세금을 무지막지하게 올려왔고, B씨는 집주인의 요구를 그대로 받아들이거나, 더 이상 감당할 수 없을 때에는 멀리 교외로 이사를 갈 수밖에 없었다.

 

 

3. ‘전월세 인상률 상한제’에 대한 의문과 해명

 

 

'전월세 인상률 상한제'는 오랫동안 여러 정당과 시민단체, 국민들에 의해 그 필요성에 대해 강력하게 주장되어 왔고, 2011년 야5당의 공동여론조사 결과, 국민의 72.8% 가 찬성한 제도이다. 그와 함께 ‘전월세 인상률 상한제’에 대한 오해와 반대도 있어왔던 것이 현실이다. 이에 대해 ‘전월세 세입자 포럼’은 토지의 공공성을 천명하는 ‘지공주의(地公主義) 원리’에 따라 다음과 같은 문답을 준비하였다. 지공주의 개념 및 그 정책을 설명하는 자료로, <토지공개념 포럼>이 안철수 후보에게 이미 제출한 “[정책제안] ‘지공주의’ 경제개혁 정책”을 첨부한다.

 

 

[Q-1] ‘전월세 인상률 상한제’는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중 시키게 되지 않는가?

<A-1> 이러한 우려는 교과서적인 것으로, 임대료 규제 수준에 따라 달라진다. <전월세 세입자 포럼>이 제안한 대로, 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것이 임대주택의 공급을 감소시킬 가능성은 거의 없다. 그 이유는 집주인들이 2년간 10%라는 전월세 인상률 상한에 큰 불만을 품기도 어려울 것이라는 점, 설령 불만을 품고 임대주택을 다른 용도로 전환시키는 일에는 전환 비용이 든다는 점, 그리고 2년간 10%가 현재 은행 예금 이자율보다 높은 수준이라는 점 등 때문이다.

 

 

[Q-2] ‘전월세 인상률 상한제’의 도입 시, 기존의 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생하게 되지 않겠는가?

<A-2> 이러한 우려는, 실거래가를 신고하도록 한 부동산 등기 관련제도를 손질하여 주택임대료도 등기하게 하고, 세입자가 기존 세입자냐 신규 세입자냐에 관계없이, '해당 주택의 기존 계약 임대료'를 기준으로 전월세 인상률 상한제를 실행하면 해결될 수 있다. 계약할 때 주택임대료를 실제보다 높게 잡자는 '업(Up) 계약서'를 집주인이 요구할 수 있으나, 세입자 입장에서는 향후 그 주택임대료를 기준으로 인상률 상한이 적용되므로 응할 리 없을 것이기 때문에, 실제 계약한 주택임대료가 등기될 것이다.

 

 

[Q.-3] ‘전월세 인상률 상한제’를 도입하게 되면, 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력하지 않기 때문에 임대주택이 노후화되고 주택의 질이 떨어질 수 있고, 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화할 수도 있지 않겠는가?

<A-3> 집주인의 입장에서 임대주택이 노후화되면 그만큼 그 주택의 가격은 하락하게 될 것이기 때문에, 전월세를 아예 동결하는 강력한 임대료 규제를 한다고 해도, 집주인이 임대주택의 유지와 보수를 위한 노력을 포기할 가능성은 낮다. 그렇다면 전월세를 동결하는 임대료 규제가 아니라, <전월세 세입자 포럼>이 제안한 대로, 집주인에게 일정한 전월세 상승분을 갖도록 허용해주는 방식, 곧 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 경우에는, 임대주택의 노후화와 지역의 슬럼화가 초래될 가능성은 더욱 더 낮을 것이다.

 

 

[Q-4] ‘전월세 인상률 상한제’와 같은 임대료 규제는 시장 질서에 위배되므로, 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이 아닌가?

<A-4> 지금은 무주택 서민에겐 비상 시기이며, 이미 이 비상시기가 오랫동안 지속되어 왔다. 특히 수도권의 경우, 무주택 서민들에겐 살인적인 전월세 폭등이 진행되어 왔다. 다만 이와 같은 상황을 관료들과 학자들이 무시하거나 간과해 왔을 뿐이다.

시장 질서를 아예 무시하는 태도도 문제가 있지만, 부동산 투기로 왜곡된 시장인지 아닌지 따지지 않고 시장 질서를 무조건 따르는 태도도 문제가 있다. ‘임대료 규제를 하지 말고 시장에 맡기자’는 주장은, 현실의 임대료 수준은 시장 임대료니까 그대로 인정해 주자는 이야기인데, 그것은 전월세 가격에 '투기적 지대'가 들어 있다는 점을 생각하지 못한 것이다. 부동산 투기가 현실에 분명히 존재하고 있고 그 폐해가 심각함에도 불구하고, 대부분의 신고전파 경제학 교과서가 부동산 투기의 존재 자체를 부정하고 있다. 현실을 부정하고 왜곡하는 이런 경제학은 경제학으로서의 자격이 없는 것이다.

이에 반하여, 부동산 투기 문제를 중요하게 보는 지공주의 이론에 따르면, 부동산 투기로 폭등해 온 전월세는 '건물분 임대료'+'토지분 임대료'(지대, 地代)인데, 그 중 '토지분 임대료'(지대)는 ‘정상적 지대’+‘투기적 지대’로 구성된다. 이 가운데 '건물분 임대료'와 ‘정상적 지대’는 당연히 내야 하지만, ‘투기적 지대’는 반드시 소멸시켜야 한다. 2년간 10% 수준의 ‘전월세 인상률 상한제’ 는 전월세에 들어있는 투기적 지대분을 너무나 점진적으로 소멸시키는, 너무나 연성적인 개혁 정책인 것이다. 현재 왜곡되어 있는 한국 경제를 정말 제대로 칼을 대서 수술하고자 한다면, ‘지대조세제’와 같이, 훨씬 더 근본적인 지공주의 정책을 사용해야 한다. 다만 ‘지대조세제’는 일시에 지대세율 100%를 실시하면 경제에 충격을 주므로, 점진적으로 실시해야 한다. 이것이 안철수 후보에게 제안한 ‘지공주의 경제 개혁 정책’이다.

참고로 지공주의와 ‘전월세 인상률 상한제’의 관계에 대해 좀 더 자세히 설명하면 다음과 같다. 전월세에 포함된 ‘정상적 지대’는, 사회 공동체가 만들어 내는 지하철역, 도로, 학교, 병원 등이 집에서 가까우면 그 공동체의 혜택이 반영되어 상승하는 것이므로, 세입자가 낸 전월세에 있는 정상적 지대분도 집주인을 거쳐 궁극적으로는 공동체에 환수되어야 마땅한 것이다. 이것이 지공주의입니다. 지공주의에 의하면, 건물분 임대료만 집주인에게 귀속되어야 한다.

지공주의 실현을 위해 반드시 먼저 ‘전월세 인상률 상한제’가 실현되어야 한다. 지공주의 정책의 핵심인 ‘지대조세제’는 현실의 불완전경쟁시장 하에서 ‘지대세 전가’ 문제를 발생시킬 수 있다. 점진적으로 지대세율을 인상해가는 방식을 취하더라도 지대세의 일부가 집주인으로부터 세입자에게 전가될 수 있다. 그러므로 ‘전월세 인상률 상한제’를 사전에 입법해야만, 향후 지대세의 주택세입자 전가 문제를 방지할 수 있다.

 

 

[Q-5] ‘전월세 인상률 상한제’는 사유재산권에 대한 과도한 제한이 아닌가?

<A-5> 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것이 사유재산권에 대한 과도한 제한이라는 주장은, 한마디로 반(反)헌법적 주장이다. 2년간 10%로 전월세 인상률 상한을 규제하는 것은, 공공복리와 국민의 주거권에 입각한 무주택 서민 보호 정책으로서, 헌법에 부합하는 너무나 상식적인 정책인 것이다.

[ 근거 헌법 ]

제23조 ②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.

제35조 ③국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.

제119조 ②국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.

제122조 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.

 

 

[Q-6] 전국을 대상으로 매번 전월세상한제 지역을 지정ㆍ해제하려면 엄청난 행정력이 낭비되지 않겠는가?

<A-6> ‘전월세 인상률 상한제’ 는 투기지역 지정 같은 ‘지구 지정’(zoning) 방식이 아니라, 전국적으로 실행하는 것이기에, 이런 행정력의 낭비는 전혀 발생할 수 없다.

 

 

[Q-7] '전월세 인상률 상한제'를 시행하기 전에 '임대 사업자 등록제'를 먼저 시행하되, 양도소득세 다주택자 중과 제도를 폐지해서, 등록한 임대 사업자들에게 양도소득세를 면제해 주거나 종합부동산세를 인하해주어야 하고, 그 대신 임대소득세를 걷는 조치를 실행해야 하지 않겠는가?

<A-7> 토지 불로소득의 환수라는 토지 공공성의 측면에서, 부동산 보유세를 대폭 강화하기 전까지는 양도소득세를 약화시키면 안 되기 때문에, '전월세 인상률 상한제'를 도입하기 전에, 양도소득세 다주택자 중과 제도를 폐지할 필요도 없고 폐지해서도 안 되며, 따라서 이런 '임대 사업자 등록제'는 할 필요도 없고 해서도 안 된다.

부동산 문제를 해결하기 위해서는, ‘지공주의 원리’에 따라 부동산 보유세를 대폭 강화하면서, 동시에 양도소득세를 감면해야 한다. 이렇게 하면, 보유세의 장점인 부동산 불로소득의 본질인 지대(地代)의 사회적 환수, 부동산 가격의 하향 안정화를 이루면서, 동시에 양도세의 단점인 ‘동결 효과’(다주택자가 양도세 부담 때문에 팔려고 하지 않게 되어, 주택 거래가 동결되는 효과)를 방지하여, 부동산 거래 활성화까지 모두 이룰 수 있다.

무주택 서민의 주거권을 실질적으로 보호하기 위해서는, 핵심적인 '전월세 인상률 상한제'와 더불어 보완적인 다른 정책들이 동반되어야 한다. 어떤 보완 정책들이 필요한지에 대해서는 독일의 임대차법을 참조하면 유용하다. 이를 위해 독일의 임대차법을 번역한 자료와 그것을 잘 해설해 주고 있는 자료를 각각 첨부한다.

 

 

첨부 1. [정책제안] ‘지공주의’ 경제개혁 정책

첨부 2. 독일의 새로운 임대차법

첨부 3. 독일의 개정 임대차법에 관한 연구