무주택 서민을 위해 주택임대차보호법을 개혁하라!

지난 6월 28일, 국회 법제사법위원회 법안심사소위원회는 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안을 통과시키면서 두 가지 핵심 개혁 조항을 누락시켰다. 그것은 바로 전월세인상률상한제 도입, 임차인에 대한 계약갱신청구권 부여이다. 이 두 가지 핵심 개혁 조항에 대해, 현재 여당은 반대하고 있고, 야당은 찬성하고 있는데, 법제사법위원회의 국회의원 수는 8:8로 여야 동수이다. 법제사법위원회는 이 두 가지 조항에 대해 추후 공청회 등을 거쳐 다시 논의하기로 했다. 다른 어느 때보다 더 선한 의지의 조직화가 필요한 시점이다. 전월세인상률상한제 도입, 임차인에 대한 계약갱신청구권 부여, 이 두 가지는 무주택 서민의 주거권 보호를 위해 반드시 도입되어야 한다. 이하에서는 이 두 가지 조항에 대한 개혁안을 다음과 같이 구체적으로 제안한다.

(1) 시민사회 내부에서 주택 전월세 인상률 상한을 “가계물가지수 상승률+⍺, 또는 가계물가지수 상승률의 2배 범위 내”로 정하자는 의견도 있으나, 이는 집주인에게는 여전히 이익을 주고 세입자에게는 여전히 손해를 끼치는 것이기 때문에 받아들이기 힘들다. 이 의견처럼 전월세 인상률 상한을 가계물가지수 상승률과 연동시킨다 하더라도, 집주인과 세입자 모두에게 공정한 전월세 인상률 수준은, ⍺를 더하거나 2배로 하지 않는 “가계물가지수 상승률” 그 자체가 되어야 한다. 가계물가지수 상승률은 대표적으로 소비자물가상승률인데, 이 소비자물가상승률 정도로 전월세 인상률을 정하는 것이 집주인과 세입자 모두에게 공정하다.

(2) 전월세 인상률 상한을 가계물가지수 상승률과 연동하는 것은, 해마다 그 인상률이 달라지므로 집주인과 세입자 국민 모두에게 그 인상률이 예측 가능하지 않고, 복잡하게 여겨질 수 있다는 단점이 있다. 또 가계물가지수 상승률이 공정하게 결정되지 않고, 그것이 산정되는 과정에서 뇌물이나 로비에 의해 부정하게 결정될 가능성도 배제할 수 없다는 단점도 있다. 그래서 전월세 인상률 상한의 기준 기간을, 계약 기간으로 하거나(예: 현행 계약 기간인 2년에 몇 %) 1년으로 하여(예: 1년에 몇 %), 전월세 인상률 상한을 고정시키는 것이 바람직하다. (가칭)기독교주거권연대(준)가 제안하는 것은, 중고등학교의 학제(각 3년)에 따라, 무주택 서민 가정의 중고등학생들이 안정적으로 공부하고 친구 관계를 맺을 수 있도록, 계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하고, 그 3년 계약기간 동안 전월세 가격의 인상률을 최대 10%로 제한하는 것이다. 1년으로 환산하면 3.3%이다. 이 인상률은 최근 몇 년 동안의 소비자물가상승률과 큰 차이가 없는데, 소비자물가상승률은 2006년 2.2%, 2007년 2.5%, 2008년 4.7%, 2009년 2.8%, 2010년 3.0%, 2011년 4.0%, 2012년 2.2%였다.

(3) 전월세인상률상한제를 실시할 경우, 신규 세입자가 제외되어서는 절대 안 되고, 반드시 신규 세입자를 포함하여 모든 세입자에게 적용해야 한다. ‘보편적’ 전월세인상률상한제를 실행해야 하는 것이다. 이를 위해 이미 집주인과 세입자 사이에는 전월세 계약서가 있으므로, 그 계약서에 기재된 임대차계약금액을 그대로 주민센터(동사무소)에 신고하고 그 금액을 기준으로 전월세인상률상한제를 적용하는 것이 바람직하다. 현재 한국 사회에서 세입자는 어차피 주민센터에 전입신고를 해야 하고, 또 세입자가 임차주택이 경매로 넘어가는 경우를 대비하여 다른 채권자에 우선하여 전세금을 변제받기 위해서는 전입신고를 할 때 주택 임대차 계약서 확정일자를 받아야 한다. 세입자가 전입신고를 하고 주택 임대차 계약서 확정일자를 받을 때 전월세 계약금액을 같이 신고하고 주민센터는 그것을 누구든지 열람할 수 있도록 대법원 홈페이지의 부동산등기 사이트에 전송하여 그 전월세 계약금액을 공개하면 된다. 그렇게 하면 나중에 해당 임대주택에 다른 세입자가 이사를 오더라도 주민센터에 신고된 그 금액을 기준으로 전월세 인상률 상한을 적용하면, 신규 세입자가 집주인과 계약할 때 그 상한에 입각하여 계약을 맺을 수 있게 되므로, 신규 세입자가 전월세인상률상한제 대상에서 제외되는 일은 발생하지 않게 될 것이다.

(4) 중고등학교의 학제(각 3년)에 따라, 계약 기간을 3년으로 연장하고, 세입자에게 계약갱신청구권을 2회 보장함으로써, 최소 9년 동안 이사 걱정 없이 안정적으로 살 수 있게 하는 입법이 이루어져야 한다. 독일의 세입자 평균 거주 기간은 13년이다. 이사, 지긋지긋하다. 우리도 독일처럼 그렇게 가 보자! 선진국이 된다는 것은 바로 이런 것이 아니겠는가?

(5) 주택 전월세 계약 기간을 연장하고 세입자에게 계약갱신청구권까지 부여하면, 전월세 가격을 한꺼번에 인상하여 전월세가 폭등하는 부작용이 생길 수 있다는 주장이 있다. 백보 양보해서 이 주장에 조금이라도 일리가 있다 하더라도, 계약기간연장정책을 전월세인상률상한제와 동시에 함께 실시하되, 법률의 발효 적용 기준 시점을, 전월세인상률상한제와 계약기간연장정책에 대한 입법 논의가 본격적으로 시작되기 전으로 삼으면, 이들이 주장하는 부작용을 간단하게 방지할 수 있다.

(6) 정부는 “집은 돈”이라는 재개발 시대의 천민자본주의 논리를 벗어나, 이제는 “집은 보금자리”이며, “주거는 복지”라는 철학을 가지고, 정부 기관으로 (가칭) ‘주거복지청’을 설립해서 모든 국민의 주거권을 보호하는 데 관련되는 모든 업무를 통괄할 수 있게 해야 한다. 철거민을 비롯하여 세입자 국민이 자신의 주거권이 침해당할 경우, 정부 기관인 주거복지청에 도움을 요청하고 또 실제적인 도움을 받을 수 있도록 해야 한다. ‘주택 법원’이나 ‘주택 임대차 분쟁 조정 위원회’도 세워서 주거권 침해가 발생할 때 쉽게 제소할 수 있게 하고 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 해야 한다.

(7) 주택건설 및 주거 관련법들의 상위법으로 ‘주거기본법’을 제정하여 주거권을 인권으로 명시하고 주거권 보호를 입법 목적으로 명문화하여, 그 목적에 맞게 향후 주택건설 및 주거 관련법들이 개혁될 수 있도록 만들 필요가 있다.

(가칭)주거권기독연대(준)

- 참여 교회: 개혁교회네트워크(교회다움, 너머서교회, 더작은교회, 더함공동체교회, 디딤돌교회, 무지개교회, 새들녘교회, 새맘교회, 아름다운양지교회, 언덕교회, 예인교회, 징검다리교회, 함께여는교회), 내수동교회 청년부 희년윤리팀, 들녘교회, 뜨인돌교회, 예수가정교회, 한뜻교회

- 참여 단체: 교회개혁실천연대, 생명평화연대, 성서한국, 평화누리, 희년사회를꿈꾸는사람들, 희년함께

- 개인 회원: 고석동, 김근주, 김영준, 박세영, 박창수, 신소웅, 오세민, 정무교

1. (가칭)주거권기독연대(준)의 문은 활짝 열려 있습니다. 무주택 서민의 주거권 보호에 뜻을 함께 하시는 교회들과 기독교계 단체들과 기독교인 여러분 개인의 참여를 모두 환영합니다.

2. (가칭)주거권기독연대(준) 동참 여부 결정에 참조하실 수 있도록, (가칭)주거권기독연대(준) 동참 방법에 대해, 임시 사무국을 섬기고 있는 희년사회에서 아래와 같이 제안 드립니다. 교회나 단체마다 그 처한 상황이 다르므로 아래 선택 사항 가운데 자유롭게 하나의 번호를 선택하시어 동참하시면 좋겠습니다.

1) 참여 교회나 단체로 등재

2) 참여 교회나 단체로 등재, 집행위원의 집행위원회 참석

3) 참여 교회나 단체로 등재, 회비 납부

4) 참여 교회나 단체로 등재, 집행위원의 집행위원회 참석, 회비 납부

5) 참여 교회나 단체로 등재, 행사 웹 홍보

6) 참여 교회나 단체로 등재, 행사 웹 홍보, 행사 당일 참여

7) 참여 교회나 단체로 등재, 회비 납부, 행사 웹 홍보, 행사 당일 참여

8) 참여 교회나 단체로 등재, 집행위원의 집행위원회 참석, 회비 납부, 행사 웹 홍보, 행사 당일 참여

<설명>

- 행사 웹 홍보는 (가칭)주거권기독연대(준)의 주요 행사에 대해, 교회나 단체의 인터넷 홈페이지에 행사를 기재하고, 회원이나 성도의 이메일이 등재되어 있을 경우 이메일로도 발송하는 것입니다.

- 회비 납부를 선택한 교회나 단체의 경우에는 매월 1만원~10만원 사이에서 자유롭게 선택하시면 좋겠습니다.

- 교회나 단체의 경우, 전체가 아니라 한 부서가 참여하시는 것도 가능합니다. 예: 00교회 청년부 사회선교위원회, 기독교00연대 주거위원회 등

- 교회나 단체로 참여하기 어려운 분들이 계시므로, (가칭)주거권기독연대(준)에 동참을 원하시는 개인들에게도 회원 자격을 부여하는 것이 필요하다고 판단됩니다. 개인 회원 가운데 회비 납부를 선택하신 분들은 매월 1천원~1만원 사이에서 자유롭게 선택하시면 좋겠습니다. 개인의 참여 방법은 위 교회나 단체의 참여 방법 8가지에 준합니다.

3. 무주택 서민의 주거권 보호에 뜻을 함께 하는 교회와 단체는 위 사항 가운데 하나를 선택하시어, 본 메일 주소인 희년사회 이메일 jsder@hanmail.net 로 회신을 주시기 바랍니다. 그리고 개인 회원 가입을 희망하시는 분들도 성함과 연락처를 기재하시어 회신 주시기 바랍니다. 감사합니다.